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“斷裂”的房地產(chǎn)業(yè)： 一邊儲糧越冬 一邊斷臂求生

發(fā)布時(shí)間：2018-11-29 admin 676
11月27日，華僑城發(fā)布公告稱(chēng)，擬經(jīng)由北京產(chǎn)權交易所，掛牌出售西安市南關(guān)正街88號長(cháng)安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個(gè)停車(chē)位，價(jià)值為人民幣6.7億元(相當于約7.61億港元)。

對于頻繁出售資產(chǎn)的華僑城來(lái)說(shuō)，這種行為并不意外。但放眼整個(gè)市場(chǎng)，近期，類(lèi)似出售資產(chǎn)的行為十分常見(jiàn)。

業(yè)內分析人士認為，這反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)側面：在市場(chǎng)下行期，部分企業(yè)正以收縮戰線(xiàn)、出售資產(chǎn)，乃至戰略轉型等方式求生。

另一些小型房企選擇“逆流而上”。這些企業(yè)借助最近幾年的市場(chǎng)大勢，在今年沖擊最后的IPO機會(huì )。而在行業(yè)的頂端，大中型房企仍然是土地市場(chǎng)的活躍分子。借助于地價(jià)低迷的契機，這些企業(yè)在今年頻繁出手，獲取大量土地，為下一步的發(fā)展積蓄力量。

告別博傻時(shí)代，曾經(jīng)隨著(zhù)市場(chǎng)變化共進(jìn)或共退的房地產(chǎn)企業(yè)，正在加速“斷裂”。

“50強”分界線(xiàn)

今年10月以來(lái)，華僑城相繼掛牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多個(gè)房地產(chǎn)項目股權，總價(jià)值上百億。

這些項目大多位于核心一二線(xiàn)城市，部分項目地段頗佳。對于自2015年就啟動(dòng)轉型，并刻意淡化房地產(chǎn)商形象的華僑城來(lái)說(shuō)，出售房地產(chǎn)項目的做法并不意外。

近期，房企出售項目股權的做法頻繁出現。9月28日，嘉凱城公告稱(chēng)，擬轉讓房產(chǎn)項目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項目。貴為十強房企的華夏幸福，也在10月9日宣布，以32億元將河北多宗項目的部分股權售予北京萬(wàn)科。

易居克而瑞的統計顯示，2017全年房地產(chǎn)企業(yè)項目股權出售相關(guān)動(dòng)態(tài)為387條，2018年1-10月以來(lái)房企累計項目股權出售動(dòng)態(tài)就達到了473條。

該機構指出，融資環(huán)境持續收緊，償債高峰來(lái)臨雙重因素促使企業(yè)出售部分項目股權以盤(pán)活現金流。就房企個(gè)案來(lái)看，出售項目股權有各自不同的考量，如加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局(華夏幸福)、實(shí)現去地產(chǎn)化轉型(嘉凱城)、剝離不良資產(chǎn)、盈利等。

11月20日，海航地產(chǎn)宣布，公司名稱(chēng)由海航地產(chǎn)集團有限公司變更為海南海島臨空產(chǎn)業(yè)集團有限公司，同時(shí)啟用新的品牌名稱(chēng)“海航臨空”。這一更名的背后，是海航從傳統地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)渡的戰略轉型。

值得注意的是，在近期出售項目股權的房企中，除華夏幸福外，其余均為中小型房企。華僑城雖屬央企背景，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收規模始終不高。2017年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入233.59億元，在國內房企中排名50名開(kāi)外。

事實(shí)上，“50強”已經(jīng)成為房企融資中的一道關(guān)鍵門(mén)檻。某信托機構相關(guān)負責人近日向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，該機構的主要客戶(hù)就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務(wù)指標再健康，也不予考慮。

據了解，很多銀行早就實(shí)施同樣的原則。

相比“斷臂求生”，另一些房企就沒(méi)那么幸運了。近期，江蘇、河北、云南等地都有當地房企申請破產(chǎn)的案例，其中不乏資產(chǎn)規模在數百億的企業(yè)。

本月，深陷債務(wù)漩渦的中弘股份正式進(jìn)入退市程序，成為A股首家因股價(jià)連續低于面值(1元)而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務(wù)違約金額超過(guò)50億元，公司資產(chǎn)被凍結，實(shí)際控制人王永紅被列為失信被執行人。

最后的IPO機會(huì )？

同樣是小型房企，也一些企業(yè)正抓住機會(huì )“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表現。

據不完全統計，2018年初至今，已經(jīng)有超過(guò)10家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內資公司赴港上市，IPO數量創(chuàng )下近年來(lái)的新高。其中既有傳統房地產(chǎn)企業(yè)，也有分拆出來(lái)的企業(yè)公司。

11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)正式掛牌，繼碧桂園、雅居樂(lè )、新城集團后，佳兆業(yè)成為今年第四家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企。傳統房企方面，僅10月以來(lái)，就有大發(fā)、美的、恒達三家企業(yè)登陸港股，萬(wàn)創(chuàng )國際也已向港交所提交了招股書(shū)。

在這波上市熱潮中，一些規模不大的區域性房企也趁機“登船”。比如，萬(wàn)創(chuàng )國際是一家總部位于安徽省淮南市的開(kāi)發(fā)商，主要專(zhuān)注于住宅物業(yè)。目前，該公司業(yè)務(wù)范圍最主要為淮南市和六安市。過(guò)去幾年，萬(wàn)創(chuàng )國際的營(yíng)收規模不足8億元，凈利潤不足億元，雖然今年剛剛破億，但在房地產(chǎn)業(yè)仍顯微不足道。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)向21世紀經(jīng)濟報道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股審核嚴格，港股條件相對寬松的原因。同時(shí)也要看到的是，過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，對企業(yè)上市起到了一定的助推作用。

根據美的置業(yè)的招股書(shū)披露，公司2015年合約銷(xiāo)售額為111億元，2016年206億元，2017年507億元，2018年1-8月銷(xiāo)售金額全口徑已達560億元，超出去年全年的銷(xiāo)售額。這種增長(cháng)勢頭必然深得資本市場(chǎng)認可。

北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來(lái)小型房企的業(yè)績(jì)很難有連續增長(cháng)的情況。因此，近期是房企最后的上市機會(huì )，如果不能抓住，不僅業(yè)績(jì)很難增長(cháng)，登陸資本市場(chǎng)的機會(huì )更加渺茫。

相比之下，既無(wú)生存之困、又無(wú)業(yè)績(jì)之憂(yōu)的大中型房企，正借助這一時(shí)機攻城略地，謀求長(cháng)遠發(fā)展。

易居克而瑞的數據顯示，今年以來(lái)，大中型房企普遍積極拿地備貨。1-10月，銷(xiāo)售TOP10房企新增拿地貨值占百強房企52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家的新增土儲就占到百強的四分之一，規模效應得到充分體現。

雖然中梁、中駿、藍光、濱江等中型房企拿地規模攀升，大有加速趕超之意。但總體來(lái)看，分化的趨勢愈演愈烈?？硕鸨硎?，前10月銷(xiāo)售百強房企平均拿地銷(xiāo)售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著(zhù)低于行業(yè)平均。

前述房企人士表示，在市場(chǎng)下行期，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了規模趕超的機會(huì )，只能往“小而美”的方向發(fā)展。即使是50強房企，也有可能因為戰略的失策而掉隊。大型房企“強者恒強”的局面則逐漸確立。


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