2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容。進(jìn)入三季度，城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化，土地流拍現象也有所增多，企業(yè)著(zhù)力推盤(pán)回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內人士分析認為，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)深度盤(pán)整概率進(jìn)一步增大。
住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)疲態(tài)持續
今年前三季度，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數據顯示，2018年9月份，受監測的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.2%。
今年9月份，很多房企有追趕年度業(yè)績(jì)的意愿，地方政府在預售證發(fā)放方面也加快了節奏，這使得新增供應表現活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)25.7%，同比增長(cháng)22.2%。綜合歷史數據來(lái)看，9月份房企推盤(pán)節奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積為5612萬(wàn)平方米，為歷史最高水平。
不過(guò)綜合供求市場(chǎng)數據，9月份市場(chǎng)走勢弱于預期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應量為5608萬(wàn)平方米，而成交量為4379萬(wàn)平方米。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為：“在過(guò)去連續9個(gè)月出現供小于求的態(tài)勢基礎上，9月份首次出現供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數據，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)?！?
他進(jìn)一步指出，今年9月份，受監測100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈?！邦?lèi)似反彈或也說(shuō)明，存銷(xiāo)比正開(kāi)始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈?！?
從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，受政策持續深化影響，購房者預期出現轉變跡象，市場(chǎng)開(kāi)始逐步調整。中國指數研究院的數據顯示，前三季度百城新房?jì)r(jià)格漲幅持續收窄。1-9月累計上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)，9月房?jì)r(jià)下跌城市數量明顯增多，部分城市二手房?jì)r(jià)格出現明顯調整。
全國土地成交熱度大幅下降
受住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷行情影響，今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度持續下降，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄，溢價(jià)率低位徘徊，土地流拍與底價(jià)成交現象普遍增多。
同策研究院監測數據顯示，截至今年9月30日，當月全國300城市建設用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達3591.43億元，環(huán)比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%，同比下降7.89%。
不僅如此，從城市能級來(lái)看，全國各線(xiàn)城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降，同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當月各線(xiàn)城市拿地熱情大幅下降。尤其是，一線(xiàn)城市住宅用地成交量?jì)r(jià)齊跌，而商業(yè)用地成交量?jì)r(jià)則有大幅上升，但都遠不如去年同期水平?！?
具體數據顯示，從土地市場(chǎng)成交面積來(lái)看，9月份成交357.22萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的深入，上市房企在業(yè)績(jì)規模競賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企土地儲備規模與結構對業(yè)績(jì)的影響越來(lái)越大。不過(guò)，今年以來(lái)，大型房企在土地市場(chǎng)的收儲動(dòng)作整體放緩。
從典型房企在土地市場(chǎng)的拿地成交金額來(lái)看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來(lái)看，當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。
綜合1-9月累計成交量來(lái)看，20家房企1-9月共計成交11805.30億元，占全國300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn)；而從成交建面來(lái)看，20家房企共計成交30785.71萬(wàn)平方米，占全國300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。
中指院相關(guān)負責人分析指出，今年以來(lái)，限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來(lái)一定壓力，且對企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。
在此背景下，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規劃建筑面積5666萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責人分析表示，“同時(shí)，底價(jià)成交地塊數量明顯增多，土地市場(chǎng)降溫明顯，進(jìn)一步強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)預期轉變?！?
房企讓利空間進(jìn)一步加大
今年上半年，在“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的市場(chǎng)總基調下，調控政策不斷加碼，受限價(jià)政策影響，房企給出的讓利空間十分有限。隨著(zhù)“金九銀十”推盤(pán)旺季到來(lái)，從8月底開(kāi)始部分房企率先開(kāi)啟全國范圍內的降價(jià)促銷(xiāo)。
近兩個(gè)月以來(lái)，在市場(chǎng)成交降溫的背景下，為緩解去化壓力，房企打折促銷(xiāo)甚至“降價(jià)”的項目越來(lái)越多?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統計顯示，近段時(shí)間以來(lái)，恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng )、中海等大中型房企陸續開(kāi)啟促銷(xiāo)活動(dòng)。
9、10月份，參與促銷(xiāo)的房企陣營(yíng)不斷擴大，從大中型房企新城控股、陽(yáng)光城、中糧集團、金科集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與折扣的房企越來(lái)越多。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，結合目前的銷(xiāo)售情況看，今年的“金九銀十”可謂慘淡，十一黃金周成交表現不如預期，多地項目開(kāi)盤(pán)去化率顯著(zhù)下降。作為傳統的推盤(pán)旺季，有大量的樓盤(pán)上市，預計隨著(zhù)房企沖刺全年銷(xiāo)售目標，四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷(xiāo)活動(dòng)中來(lái)。
據該機構統計，近20家房企在9-10月份采用了多盤(pán)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無(wú)論是單個(gè)樓盤(pán)項目，還是整體市場(chǎng)，折扣力度加大。
“步入10月，樓市‘秋意’更顯著(zhù)，從目前的成交數據來(lái)看，‘金九銀十’成交乏力，市場(chǎng)的降溫趨勢比較明顯?！鄙驎粤岱治稣J為，預計隨著(zhù)調控政策繼續從嚴，房企推盤(pán)量的增加，去化壓力增大，需要通過(guò)更多的讓利優(yōu)惠來(lái)沖刺四季度業(yè)績(jì)?！鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ?，預計行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開(kāi)，整體行業(yè)打折力度仍應該維持在9折左右?！?
四季度，房地產(chǎn)調控面臨的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境仍然復雜，市場(chǎng)預期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。上述中指院分析人士認為，“房地產(chǎn)調控政策堅持不放松，因城施策下各線(xiàn)城市市場(chǎng)繼續呈現周期輪動(dòng)行情，讓本輪市場(chǎng)換擋周期明顯延長(cháng)”。
“近期，熱點(diǎn)城市新項目開(kāi)盤(pán)去化率明顯不及以往，預計四季度市場(chǎng)將在分化中步入調整?！痹撊耸窟M(jìn)一步表示，預計四季度一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，中西部二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)量?jì)r(jià)也將率先出現回落，新房市場(chǎng)相對穩定，而多數獨立三四線(xiàn)城市新房市場(chǎng)后勁不足，市場(chǎng)將從上行進(jìn)入平穩運行周期?！叭珖w銷(xiāo)售規模也將面臨調整，價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與新開(kāi)工增速將從高位回落?！?
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