導讀
供應大增，是因為開(kāi)發(fā)商對后市的預期突然轉為悲觀(guān)了，在部分知名開(kāi)發(fā)商的示范下出現了羊群效應，搶著(zhù)出貨，甚至不惜大力降價(jià)促銷(xiāo)；而購房者集體轉為謹慎，開(kāi)始觀(guān)望，甚至發(fā)生退房維權，則導致需求放緩，成交持續下滑。
9月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉涼，各個(gè)熱點(diǎn)城市均出現了新盤(pán)降價(jià)、二手房業(yè)主拋售的現象，房地產(chǎn)的預期開(kāi)始改變，購房者更多開(kāi)始觀(guān)望。
僵持之下，市場(chǎng)庫存數據出現了明顯變化。近日，上海易居研究院報告顯示，百城商品住宅庫存環(huán)比增長(cháng)，這與國家統計局9月末商品房待售面積減少出現分歧。
多位機構人士指出，兩份數據出現迥異的原因，除了雙方調研樣本不同之外，還有部分城市“雙合同”、緩簽約導致的數據失真。
不過(guò)，部分熱點(diǎn)城市在統計數據上確實(shí)出現了庫存的明顯增加，這主要是因為之前積壓的部分房源入市，供應量增加。
接下來(lái)的時(shí)間里，隨著(zhù)樓市成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商去化壓力大漲，樓盤(pán)銷(xiāo)售遇到困難，房?jì)r(jià)或繼續下探。
庫存變局
據易居百城住宅庫存報告，截至2018年9月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43488萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.9%，同比下降5.5%。
報告認為，今年9月庫存規模上漲較大，為45個(gè)月以來(lái)首次顯著(zhù)攀升，庫存走勢迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。
而這與之前國統局公布的數據形成對比。
據國家統計局數據顯示，9月末商品房待售面積53191萬(wàn)平方米，比8月末減少682萬(wàn)平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售面積均有所減少。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，兩份數據出現差異，首先是樣本的不同。國家統計局的數據是全國總的商品房待售面積，而易居的數據是百城新房庫存。
其次，普遍的限價(jià)政策下，高價(jià)盤(pán)限制簽約，導致很多城市有大量的庫存是已經(jīng)銷(xiāo)售完的假庫存。
兩組數據在房?jì)r(jià)下調城市的數量上也存在差異。易居研究院報告顯示，今年9月，房?jì)r(jià)下跌的城市數量為31個(gè)，而國家統計局公布的數據中，9月環(huán)比下調了房?jì)r(jià)的城市僅有3個(gè)。
張大偉分析，政府官方公布的70大城市數據是指數，而其他各種機構公布的基本都是均價(jià)。
“對于購房者而言，均價(jià)沒(méi)有任何意義，特別是在市場(chǎng)分化的趨勢下?！睆埓髠フJ為。
同樣，大量的二三線(xiàn)城市為了完成調控目標進(jìn)行限價(jià)，導致市場(chǎng)上雙合同泛濫，網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格基本沒(méi)有關(guān)系，數據存在失真。
10月19日，廣州市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布公告稱(chēng)，住建部門(mén)優(yōu)化了當地新房預售和網(wǎng)簽價(jià)格指導機制，嚴禁房企在銷(xiāo)售中拆分價(jià)格報備。
業(yè)內人士認為，此次政策規定其實(shí)是在管控“雙合同”，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格數據更準確真實(shí)。
那么當下的真實(shí)市場(chǎng)庫存到底如何？張大偉認為，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)看，庫存依然在去化，暫時(shí)不存在庫存突然增加的可能性。
但在統計數據上，熱點(diǎn)城市出現了庫存的明顯增加。這主要是因為之前積壓的部分房源入市，供應量增加。
此外，今年樓市成交量持續低迷，去化一般，庫存上漲已成趨勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“賣(mài)不完”的時(shí)代。
上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，庫存再次上漲背后，市場(chǎng)供需關(guān)系正在發(fā)生變化。供應大增，是因為開(kāi)發(fā)商對后市的預期突然轉為悲觀(guān)了，在部分知名開(kāi)發(fā)商的示范下出現了羊群效應，搶著(zhù)出貨，甚至不惜大力降價(jià)促銷(xiāo)；而購房者集體轉為謹慎，開(kāi)始觀(guān)望，甚至發(fā)生退房維權，則導致需求放緩，成交持續下滑。
供求逆轉
9月份百城突然上升的庫存，主要來(lái)自供應量的大增。
根據易居報告，今年4月以來(lái)，100個(gè)城市新建商品住宅供應量均保持在4000萬(wàn)平方米以上，到了9月，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)25.7%，同比增長(cháng)22.2%。
9月，房企推盤(pán)節奏明顯加快，僅次于2016年4月新批準預售面積5612萬(wàn)平方米，為歷史第二水平。
另一方面，成交量情況持續低迷。9月新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長(cháng)6.8%。
楊紅旭進(jìn)一步指出，2016年以來(lái)，除了2017年9月，100城新房的月度供應量，全是小于成交量，說(shuō)明新房供不應求；但今年9月，供應突然放量，創(chuàng )2016年以來(lái)最高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性大增。但成交量繼續環(huán)比下滑，出現了顯著(zhù)的供大于求。
部分熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系更發(fā)生劇變?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數據顯示，9月，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應量為2949萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上升了6%和12%，其中上海的表現尤為突出，同比增幅超過(guò)250%；與此同時(shí)，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量則為2388萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%。
房企的推盤(pán)銷(xiāo)售腳步加快，推動(dòng)庫存上漲的同時(shí)，也大大增加了開(kāi)發(fā)商的去化壓力。
易觀(guān)研究院報告認為，隨著(zhù)房企營(yíng)銷(xiāo)壓力增大，開(kāi)發(fā)商會(huì )更加依賴(lài)以?xún)r(jià)換量的策略。
8月30日，恒大全國在售樓盤(pán)打出了全部89折的優(yōu)惠廣告，啟動(dòng)了一項全國范圍內的樓盤(pán)大型促銷(xiāo)，這拉開(kāi)了今年房企降價(jià)促銷(xiāo)的帷幕。
9、10月份參與促銷(xiāo)的房企陣營(yíng)正不斷擴大，從大中型房企萬(wàn)科、碧桂園到新城控股、陽(yáng)光城再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與打折的房企越來(lái)越多。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，9、10月份作為傳統的推盤(pán)旺季，有大量的樓盤(pán)上市，預計隨著(zhù)房企沖刺全年銷(xiāo)售目標，年底前必有更多的房企加入到打折促銷(xiāo)活動(dòng)中來(lái)。
近期，面對“限購、限價(jià)將取消”的市場(chǎng)傳言，有關(guān)部門(mén)再次強調當前房地產(chǎn)調控不放松。
10月31日，知名經(jīng)濟學(xué)家、中國人民大學(xué)國際貨幣研究所理事兼副所長(cháng)向松祚在某論壇上表示，中國經(jīng)濟當前面臨的挑戰之一是外匯市場(chǎng)、債市、股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險。
他認為，房地產(chǎn)存在泡沫，在民眾的資產(chǎn)配置中的比例太高，應該適當調整，“老百姓投資房地產(chǎn)，第一不要過(guò)度地用按揭杠桿來(lái)買(mǎi)房，第二，房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置比例不應過(guò)高”。
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