宅地70年使用權到期怎么辦？中央有了新說(shuō)法…
核心事實(shí):從全國范圍內來(lái)看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年，到期了該如何續期呢？專(zhuān)家稱(chēng)，從目前政府要求研究續期的法律安排看，對于個(gè)人住宅土地使用權到期后政府會(huì )收回的擔心是不必要的。
2011年3月31日，山東青島開(kāi)發(fā)區阿里山小區。阿里山小區一期于1994年左右建成，土地使用權于2011年到期。目前小區尚未解決土地使用權的難題，但并不妨礙小區的出售和租住。
《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》引人矚目的是，意見(jiàn)在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產(chǎn)權利等。意見(jiàn)的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號？記者采訪(fǎng)了權威專(zhuān)家進(jìn)行深入解讀。
1 宅地70年使用權到期了怎么辦？
意見(jiàn)：研究續期法律安排
【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。
【專(zhuān)家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為，意見(jiàn)尊重并回應了民意，傳遞了一個(gè)重要信號：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著(zhù)，對于個(gè)人住宅土地使用權到期后政府會(huì )收回的擔心是不必要的。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè )用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內來(lái)看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續期呢？
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動(dòng)續期”存在不確定性，難以操作。
楊立新認為，續期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續期，相當于住宅建設用地使用權是一個(gè)無(wú)期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應當經(jīng)過(guò)立法機關(guān)立法決定。
中國（海南）改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林認為，意見(jiàn)實(shí)質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已成為城鎮居民重要財產(chǎn)權的現實(shí)。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見(jiàn)盡管沒(méi)有出臺具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進(jìn)行制度設計。
2 如何遏制征地拆遷導致的社會(huì )矛盾？
意見(jiàn)：不將公共利益擴大化
【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規范征收征用法定權限和程序。遵循及時(shí)合理補償原則，完善國家補償制度，進(jìn)一步明確補償的范圍、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。
【專(zhuān)家解讀】憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補償。遲福林等專(zhuān)家表示，隨著(zhù)各地城鎮化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著(zhù)公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補償，轉手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒(méi)有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農民等長(cháng)遠社會(huì )問(wèn)題。
記者采訪(fǎng)發(fā)現，為遏制上述亂象，國土部近年來(lái)多次掛牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題，并問(wèn)責有關(guān)負責人。遲福林認為，意見(jiàn)的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴大化。
中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽(tīng)證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應該參加。政府部門(mén)或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會(huì )公共利益的需要，應當承擔舉證責任。
近期，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補償款案件。四川省檢察院反貪局統計數據顯示，今年上半年，四川共查辦涉農村土地領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人，占上半年查辦涉農扶貧領(lǐng)域總人數的23%。
楊立新、常鵬翱等專(zhuān)家表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見(jiàn)提到細化規范征收征用的法定權限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時(shí)合理補償原則，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前、事中還是事后？補償費用是多少？都要在征收之前就應該談好。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中，應當引入價(jià)格評估程序，且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。
3 農民宅基地權益如何得到保障？
意見(jiàn)：落實(shí)用益物權
【文件精神】深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農民利益不受損的底線(xiàn)，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產(chǎn)權利，增加農民財產(chǎn)收益。
【專(zhuān)家解讀】“這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確?！眲⒖『５葘?zhuān)家說(shuō)，過(guò)去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進(jìn)城后宅基地使用權退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導致農民財產(chǎn)權利難以實(shí)現。
記者采訪(fǎng)了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）行政區域，暫時(shí)調整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規定，深化農村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對農戶(hù)宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶(hù)有所居的多種實(shí)現形式；探索進(jìn)城落戶(hù)農民在本集體經(jīng)濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。
“過(guò)去，宅基地制度注重保障農民住有所居的社會(huì )保障權利。而在當前城鎮化背景下，大量農民進(jìn)城，不少地區宅基地社會(huì )保障權利弱化，財產(chǎn)權利性質(zhì)日益突出?！睂O憲忠說(shuō)，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì )保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權利。
據了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對當地宅基地完成測量確權后，首批5戶(hù)已獲得共46萬(wàn)元的農房抵押貸款，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶(hù)村民選擇有償退出宅基地。
劉俊海、常鵬翱等專(zhuān)家認為，意見(jiàn)回應了農村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權，賦予農民更多財產(chǎn)權利，增加農民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內流動(dòng)，最后變成“活資源”
